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Consulenza legale

Essendo stranieri, come si può investire negli immobili in Croazia?
Tutti gli stranieri dell’Unione Europea possono comprare gli immobili in Croazia alla pari dei cittadini croati, esclusi i terreni agricoli, gli immobili all’interno di parchi nazionali o parchi della natura e immobili in altri siti sotto tutela.
L’immobile acquistato può essere liberamente usato, affittato, restaurato, venduto, donato, ipotecato, come qualsiasi altro proprietario.
Per gli stranieri dell’Unione Europea vi è solo una formalità: bisogna ottenere l’OIB (numero personale d'identificazione) presso l’Agenzia delle Entrate (Porezna Uprava). Il documento viene emesso da 3 a 15 giorni dal momento della richiesta. E’ obbligatorio essere in possesso dell’OIB prima di sottoscrivere il Contratto Principale.
Al momento dell’iscrizione al catasto è necessario essere in possesso di un certificato dell’ufficio urbanistico, che attesta che il terreno non sia ad uso agricolo e non si trovi in una delle aree protette.
Per tutto il resto vigono le stesse leggi come per i cittadini croati.

In che modo possono comprare i cittadini russi che non provengono dall’Unione Europea?
I cittadini russi, ma anche tutti gli altri che non fanno parte dell’Unione Europea possono comprare gli immobili in Croazia sulla base della reciprocità, ovvero con le stesse regole con le quali un cittadino croato può comprare un immobile nel loro paese. Si tratta di una procedura consueta: si può comprare senza alcun ostacolo oppure bisogna aspettare un’autorizzazione da parte del ministero la cui emissione può durare anche 3 mesi. I cittadini russi devono aspettare l’autorizzazione per 3 mesi. La richiesta deve essere fatta tramite avvocato o notaio.

Gli stranieri possono fondare una ditta in Croazia e avere come attività la compravendita di immobili?
Sì, i cittadini stranieri possono fondare una società e comprare per conto della società gli immobili, vendere, costruire e altro, come qualsiasi cittadino croato. Per fondare una ditta ci vogliono 15 giorni, il prezzo è di circa 1000 euro (7400 kune) per la documentazione e la fondazione, e 20000 kune (2800 euro) di capitale sociale minimo. I documenti possono essere preparati dal notaio o dall’avvocato.

Qual è il costo annuale per mantenere una ditta?
Il costo minimo annuale per una ditta che non lavora (a riposo) è di 3000 kune, per la contabilità e per le tasse minime.

In che misura gli stranieri comprano gli immobili a Novigrad?
Secondo la nostra stima gli stranieri comprano l’80% degli immobili in vendita nella città di Novigrad e nei dintorni.

Gli stranieri proprietari di immobili hanno costi maggiori rispetto ai cittadini croati?
No, i costi sono gli stessi. Si paga la stessa tariffa per i servizi (acqua, corrente elettrica, rifiuti ecc).

Di che nazionalità sono gli stranieri che comprano gli immobili a Novigrad?
Si tratta per la maggior parte di italiani, sloveni e austriaci. Ma qualche volta anche tedeschi, inglesi, ungheresi, cechi, slovacchi e altri. Spesso in un condominio con 8 appartamenti ci sono proprietari di 5 nazionalità diverse.

Che cosa chiedere in agenzia durante la prima visita? 
Durante la prima visita in agenzia vi sarà richiesto di lasciare i vostri dati personali per la registrazione e per la sottoscrizione del contratto di mediazione. I dati personali sono segreti e vengono conservati esclusivamente per uso interno.
E’ necessario spiegare all’agente che tipo di immobile cercate: una casa, un appartamento, un terreno, ecc.; per quale utilizzo (per lavoro o per uso privato), quante persone lo useranno (un appartamento con una stanza da letto, due stanze da letto, quanti posti letto totali, ecc.) in quale periodo, (durante il week-end, durante l’inverno e l’estate, solo d’estate, ecc.), se preferite un appartamento al piano terra o ai piani più alti, più vicino al mare o più lontano, più vicino alla città o in zone più tranquille, siete pronti a possibili lavori di ristrutturazione o prendete in considerazione soltanto primi ingressi, è importante che la casa abbia il parcheggio, oppure il giardino e ovviamente la somma che potete o volete investire.

Quali sono i costi per l’acquisto di un immobile?
Tutte le agenzie che offrono i loro immobili negli annunci riportano il prezzo al netto dei costi. I costi vengono applicati al prezzo sul Contratto di compravendita:
3,75% di provvigione dell’agenzia (provvigione del 3% con il 25% di PDV - IVA);
1-1,5% all’avvocato o notaio per il servizio di compilazione del contratto;
cca 20 euro in marche da bollo al notaio per l’autenticazione della firma;
cca 40 euro in marche da bollo per la registrazione nei Libri Catastali presso l’Općinski sud (Tribunale Comunale);
4% o cca 0% per la tassa sulla compravendita dell’immobile (si paga in un unico versamento entro 15 giorni dalla delibera dell’Agenzia delle Entrate (Porezna Uprava)).
In tutto cca 5-9% del prezzo che concordate con il venditore.

Quali sono i costi per la vendita dell’immobile?
Il costo per la vendita dell’immobile è soltanto la provvigione dell’agenzia 3,75% (provvigione del 3% con il 25% di IVA – PDV)

C’è una tassa da pagare nel momento della vendita dell’immobile?
Chi vende non è soggetto al pagamento di tasse nel momento della vendita, tranne nel caso in cui l’immobile sia stato acquistato e rivenduto per pura speculazione (entro 3 anni dall’acquisto, o più di tre immobili in 5 anni). In tal caso si è obbligati a pagare una tassa sulla somma guadagnata nelle operazioni. Maggiori informazioni si possono ottenere presso la Porezna Uprava Umag (Agenzia delle Entrate) al numero di telefono 052/379-100.

Esistono dei costi nel caso in cui non compriamo, ma visitiamo gli immobili con l’ausilio dell’agenzia?
I clienti che sottoscrivono un contratto di mediazione con l’agenzia, visitano gli immobili, si informano sui prezzi e, nel caso in cui non trovino un immobile adeguato tra quelli proposti dall’agenzia Beatum d.o.o., non sono obbligati a pagare nessun compenso, costo o provvigione. Tranne nel caso in cui successivamente, attraverso un’agenzia diversa o direttamente, provino e sottoscrivano un contratto per immobili proposti dall’Agenzia Beatum d.o.o.

Perché le tasse da pagare sull’acquisto differiscono: in alcuni casi si tratta del 4% e in altri dell’0%?
In Croazia, la tassa sulla compravendita di immobili è del 4% del valore dell’immobile nel Contratto di Vendita, nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate riconosca tale valore. Se invece ritiene il valore irreale, la tassa viene calcolata in base al valore medio di un immobile dello stesso tipo nella medesima zona. Soltanto nell’acquisto di nuove costruzioni, dove il venditore è una ditta con sede in Croazia (quindi soggetta a IVA – PDV) L'acquirente non paga tasse sul trasferimento perché l'IVA compresa nel prezzo

Che cos’è la parte ideale?
La parte ideale di una cosa (Articolo 37 della Legge sulla proprietà e altri diritti di possesso – Narodne Novine numero 91/96 – Gazzetta Ufficiale)

  • Quando esiste comproprietà di un oggetto, si conviene che la cosa viene divisa giuridicamente in parti di uguale contenuto (parti ideali), la cui grandezza viene determinata dalla grandezza delle parti di comproprietà.
  • la parte ideale della cosa è inscindibile dalla comproprietà che lo determina.
  • nella terminologia giuridica si conviene che la parte ideale della cosa è una cosa a sé stante, tutto ciò che è determinato per la cosa vale anche per la parte ideale, tranne nel caso in cui non sia stato prescritto altrimenti.
  • Ogni comproprietario è proprietario di quella parte ideale della cosa che corrisponde alla sua parte di comproprietà, e di conseguenza ha tutti i poteri del proprietario, se può esercitarli in base alla natura della parte ideale.
  • Il comproprietario può disporre autonomamente della propria parte ideale della cosa, ossia della sua parte di comproprietà secondo le regole che vigono per l’uso delle cose da parte dei proprietari, se con ciò non si ledono i diritti altrui. Quando il comproprietario vende la propria parte, gli altri comproprietari non hanno il diritto di prelazione, tranne nel caso in cui questo diritto non gli appartenga per una base giuridica specifica.

Che cos’è un condominio?
Il condominio è la proprietà di parti differenti di un immobile, sull’immobile che ha almeno due parti separate, e nel quale esistono parti comuni che sono inscindibili dalle parti separate. I proprietari delle parti separate sono nello stesso momento anche comproprietari delle parti comuni in misura proporzionale alla propria parte separata secondo il progetto (la planimetria) e la parte testuale (Contratto di comproprietà). Sul progetto sono segnati con colore diverso le diverse parti di un immobile, e nel Contratto di comproprietà sono descritti testualmente le parti e la loro proprietà. Una delle parti può essere comune ed essere utilizzata da tutti i condomini.

Il compratore del primo immobile paga la tassa sul passaggio di proprietà?
Soltanto i cittadini croati non pagano la tassa nel momento di acquisto del primo immobile. In base al numero di componenti del nucleo familiare e alla grandezza dell’immobile, e con il certificato di non possedere altri immobili, possono essere esentati dal pagamento della tassa sul passaggio di proprietà immobiliare. Maggiori informazioni si possono ottenere alla Porezna Uprava Umag (Agenzia delle Entrate) al numero 052/379-100.

Come si svolge la procedura di acquisto?
Solitamente, dopo la visita dell’immobile e la determinazione delle condizioni di compravendita, l’acquirente versa una caparra (anticipo) (deposito di garanzia) al venditore e in questo momento si compila il Certificato di Caparra o Contratto preliminare. Di solito questo contratto non viene autenticato dal notaio. Secondo accordi viene stipulato il Contratto Principale sul quale viene autenticata la firma del venditore da parte del notaio, mentre l’acquirente firma ma senza autenticazione (tranne in casi particolari).
Il contratto autenticato viene mandato al Catasto del Tribunale Comunale di Buie per la registrazione della proprietà. Una copia alla Porezna Uprava (Agenzia delle Entrate) di Umag per la tassa da pagare sull’immobile venduto, mentre una copia rimane al notaio.Con il Contratto autenticato si può fare il trasferimento dei contratti di fornitura per l’energia elettrica e per l’acqua a proprio nome.
Il centro distributivo di Energia elettrica per Novigrad e i dintorni è Elektroistra Buje – Buje Telefono 052/ 527300 ; per i contatori dell’acqua è Vodovod Buzet filiale di Buje telefono 052/772339.
Per i rifiuti “6. Maj” Umago tel. 052/741-585.
Per il trasferimento dei contratti di fornitura (per l’acqua e l’energia elettrica) è necessario avere il conteggio dei contatori, il Contratto di Compravendita (una fotocopia) o meglio, una vecchia fattura del precedente proprietario. Per il trasferimento è necessario che il compratore porti fisicamente i propri documenti perché vengono sottoscritti contratti nuovi.
Per l'imposta comunale basta inviare il Contratto via fax alla Città di Novigrad al numero 052/758-260.
Per la raccolta dei rifiuti basta inviare il Contratto via fax a “6. Maj” dd Umag al numero 052/741-557.

Che cos’è il Certificato di Caparra (recesso)?
E’ un documento che viene sottoscritto personalmente dal Venditore e dall’Acquirente dell’immobile, con il quale il venditore conferma di ricevere la caparra e si impegna di stipulare il Contratto Principale entro le date e secondo le condizioni concordate, il compratore si impegna da canto suo di versare la restante somma entro le date concordate, per l’immobile scelto.
Se l’acquirente rinuncia all’acquisto o non versa la somma restante entro le date concordate, perde la somma versata e non ha diritto di restituzione. Nel caso in cui il venditore rinunci alla sottoscrizione del Contratto Principale è tenuto a restituire una somma doppia rispetto all’ammontare della caparra e risarcire gli eventuali danni all’acquirente.
Si tratta di casi che in pratica si verificano raramente.

A quanto ammonta la Caparra?
Con il termine Caparra si intende la somma che l’acquirente versa come garanzia che sottoscriverà il Contratto Principale. L’ammontare della Caparra è di solito il 10% del valore dell’immobile. Importi maggiori di solito si considerano come anticipo. In caso di rinuncia alla sottoscrizione del contratto principale, di una delle due parti, l’altra parte ha diritto di richiedere la sottoscrizione del contratto principale o di trattenere la caparra nel caso in cui ci sia un rifiuto da parte dell’acquirente, o al contrario richiedere la restituzione della Caparra doppia e ugualmente se si tratta di caparra penitenziaria. La somma che supera la somma concordata per la caparra si intende come anticipo. Esso viene restituito all’acquirente nel caso in cui fosse stato così concordato o se le due parti sono d’accordo che non sottoscriveranno il contratto principale il venditore può mantenere la caparra ma è obbligato a restituire l’anticipo all’acquirente.

Che cos’è un Contratto preliminare?
Il Contratto preliminare è un documento tra il compratore e il venditore con il quale sono determinati tutti gli elementi importanti della compravendita: l’acquirente, il venditore, l’oggetto della compravendita, il prezzo, la modalità di pagamento, l’entrata in possesso, il pagamento delle spese, ecc. Con il contratto preliminare che ha le firme autenticate dal notaio, è possibile eseguire una annotazione nei libri catastali come garanzia che il compratore verrà iscritto come proprietario dopo la sottoscrizione del Contratto Principale.

Che cos’è un Contratto di Compravendita?
Il Contratto di compravendita è il Contratto Principale che contiene tutti gli elementi della compravendita e contiene la dichiarazione del venditore che l’acquirente può iscriversi come proprietario. Viene autenticato dal notaio e serve come base per la definizione delle tasse. Esso è l’unica prova di proprietà quando la proprietà non è inserita nei Libri Catastali.

Come versare la somma del Contratto?
Il pagamento della caparra si esegue spesso “in contanti” quando il venditore e l’acquirente non sono ditte-persone giuridiche. Tra ditte i pagamenti vengono effettuati tramite banca. Il prezzo del Contratto si paga tramite banca. Gli stranieri sono tenuti a pagare tramite banca.
E’ consuetudine che il cittadino straniero apra un conto per non residenti in una banca a Novigrad. Invii sul proprio conto i soldi dall’estero. Nel momento della sottoscrizione del contratto principale il venditore può aprire un conto nella stessa banca, e il trasferimento del denaro si effettua nello stesso momento. In questo modo l’acquirente può ricevere subito la propria copia autenticata del contratto e iscriversi come proprietario dell’immobile.
Nel caso in cui venga inviato il denaro da un altro paese passano sempre alcuni giorni (di incertezza) fino alla conferma che l’immobile è stato acquistato e pagato. Per questo motivo consigliamo il metodo che prevede che tutto si svolga nello stesso giorno. Allo stesso modo non consigliamo un pagamento a rate (tranne nel caso in cui si tratti di imprese di costruzione di comprovata serietà e quando la costruzione è in corso) perché in caso di controversia il venditore e l’acquirente sarebbero costretti a una causa complicata, che può finire in tribunale.

Se siete proprietari dell’immobile, versate le tasse nel momento della vendita?
Il venditore versa la tassa se vende l’immobile entro tre anni dall’entrata in possesso dello stesso, oppure se vende più di tre immobili in cinque anni. Maggiori informazioni può fornire l’Agenzia delle Entrate (Porezna Uprava).

Esiste una garanzia di qualità per gli immobili?
Quando l’immobile viene acquistato da un privato, l’acquisto viene fatto con la formula visto-venduto, a condizione che il venditore non nasconda difetti importanti dell’oggetto venduto, ovvero il venditore risponde per difetti occulti dell’immobile in oggetto. Nell’acquisto da una persona giuridica, ditta, quando si tratta di immobili nuovi, l’acquirente ha diritto alla garanzia che ha diverse durate: per l’apparecchiatura installata, per i lavori di finitura e per la statica dell’immobile, e in conformità con la legge sulle costruzioni. La garanzia si riceve direttamente, quando si compra dall’impresa di costruzioni, oppure si trasmette dall’impresa all’investitore e poi all’acquirente finale quando l’investitore non è anche costruttore. E’ bene avere informazioni sull’impresa edile che ha effettuato i lavori sia per eventuali reclami che per piccoli lavori e ristrutturazioni che varranno effettuati al meglio dalla stessa impresa che ha costruito lo stabile.

Quando entrate in possesso dell’immobile?
In Croazia è consuetudine consegnare le chiavi dell’immobile al momento della firma del Contratto di Compravendita, ovvero che in quel momento l’acquirente entri in possesso dell’immobile.

Chi paga la tassa sulla compravendita dell’immobile?
La tassa sulla compravendita dell’immobile viene pagata dall’acquirente, tranne nel caso in cui le parti si accordino diversamente, ma anche in questo caso, dato che se la tassa non viene pagata l’acquirente rischia il pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate (Porezna Uprava).

Quando si paga la tassa sulla compravendita di immobili?
La tassa sulla compravendita di immobili si paga 1-2 mesi dopo l’acquisto in base alla mole di lavoro nell’Agenzia delle Entrate (Porezna Uprava). La tassa pagata non è una condizione vincolante per la registrazione nel Catasto.

Quando si paga la provvigione all’agenzia?
La provvigione dell’agenzia si paga il giorno della stipulazione del Contratto di Compravendita e in base alla fattura emessa dall’Agenzia Beatum d.o.o. Novigrad.

Quali sono i costi dopo l’acquisto dell’appartamento legati alla manutenzione?
In media, per un appartamento a Novigrad, che viene usato prevalentemente nei mesi estivi, le spese sono: energia elettrica cca 30 euro, acqua 10 euro, imposte comunali 5 euro, smaltimento rifiuti 5 euro (al mese, nei mesi in cui si usa l’appartamento), la tassa annuale per gli immobili a uso vacanziero è di cca 2 euro al m2.

Come ottenere l’OIB?
Facendo richiesta nell’Agenzia delle Entrate (Porezna Uprava) con annessa fotocopia del passaporto.

Come si può arredare l’appartamento acquistato?
Tutte le ditte che vendono mobili (tranne i centri commerciali) trasportano i mobili e li montano nell’appartamento o casa (di solito senza costi aggiuntivi).

Si può importare i mobili dall’estero?
Si ha diritto di importare i mobili per arredare la casa o l’appartamento. Ma in pratica ciò è risultato non vantaggioso data l’esigua differenza di prezzo, l’assenza del servizio di montaggio, i problemi con le garanzie, gli standard diversi dei connettori, i costi di trasporto ecc.

Come e dove aprire un conto per il trasferimento del denaro? 
Per il pagamento potete aprire un conto bancario per non residenti nelle seguenti banche:
IKB Novigrad, Laguna Banka Novigrad, Erste & Steiermarkische Bank e in altre banche con filiali a Poreč o Umag.

Un cittadino straniero può ottenere un finanziamento bancario (mutuo) in Croazia per l’acquisto di immobili?
Il mutuo per l’acquisto di immobili per uso privato può essere ottenuto soltanto dai cittadini croati che lavorano in Croazia, tutti gli altri devono richiedere il finanziamento nel paese in cui lavorano e maturano il reddito. Molti clienti ipotecano gli immobili nel proprio paese e con questo denaro comprano l’immobile in Croazia.

Come controllare se i documenti sono “a posto”?
Gli immobili vengono controllati prima della compravendita dalla stessa Agenzia Beatum, tuttavia l’acquirente può affidare il controllo anche al notaio o al legale (con un compenso di cca 50-100 euro) nel momento del Contratto preliminare e nel momento della stipula del Contratto Principale. Prova della proprietà è l’estratto dal Libro Catastale, ovvero il certificato di proprietà che descrive in “A” l’immobile, “B” il proprietario, “C” eventuali gravami, ipoteche, o altro. Si può avere una documentazione non ufficiale sul sito internet www.pravosudje.hr.

Gli immobili si possono comprare anche quando la documentazione non è “a posto”?
Per consigli sull’acquisto di immobili che non hanno la documentazione trasparente è bene consultare un legale o un notaio prima della sottoscrizione di qualsiasi documento di compravendita.

Quanto si aspetta per l’iscrizione nei libri catastali?
All’Općinski Sud di Buie (Tribunale comunale) l’iscrizione ha una durata di 5-10 giorni dal momento della ricezione dei documenti per l’iscrizione, ma già dal primo giorno viene iscritta l’annotazione (Sigillo) che mette il documento in cima alla lista d’iscrizione.

Quando l’appartamento è “a posto” con la documentazione edilizia?
L’appartamento ha una documentazione in ordine quando si può chiaramente vedere dal certificato di proprietà che è iscritto come condominio con la lista di tutti i locali che appartengono all’appartamento (anche il parcheggio e il giardino quando ne fanno parte). L’appartamento dovrebbe avere la seguente documentazione: la concessione edilizia, il certificato di agibilità, certificato per le unità autonome, progetto del condominio, il tutto certificato dall’Ufficio per l’Urbanistica. E’ necessario controllare che gli appartamenti iscritti abbiano tutta la documentazione, perché in un periodo si poteva ottenere il certificato per le unità autonome senza il certificato di agibilità. Allo stesso modo si può controllare visivamente se il progetto dell’appartamento e dell’edificio in cui si trova corrispondono al piano.

Quale immobile è a posto con la documentazione catastale?
L’immobile deve essere iscritto nei libri catastali con la denominazione, i contenuti e le misure corrette. Il venditore-proprietario dovrebbe avere lo stesso nome cognome e indirizzo che è indicato sul suo documento d’identità. L’immobile non dovrebbe avere ipoteche che ne diminuissero il valore, vietassero o limitassero la vendita o il trasferimento della proprietà. Nel caso in cui ve ne fossero, l’acquirente dovrebbe esserne informato prima per poter realmente valutare l’acquisto. Allo stesso modo si dovrebbe controllare tutte le annotazioni (documenti in lista per l’iscrizione) per ottenere uno stato reale della documentazione sul proprietario.

Qual’è la situazione attuale dei prezzi e dell’offerta?
I prezzi sono aumentati in media del 10% all’anno dal 1990 al 2007, questa crescita è terminata e i prezzi sono in diminuzione dal 2008 ad oggi in media del 7% annuo. Negli ultimi 6 mesi abbiamo notato una richiesta maggiore che potrebbe portare ad una stabilizzazione dei prezzi e a una nuova crescita.

Conviene investire negli immobili a Novigrad? 
Confrontando i prezzi di immobili simili in Italia e Slovenia, i prezzi a Novigrad sono inferiori anche del 40%. Con l’entrata nell’UE i prezzi a Novigrad lieviteranno significativamente. Si prevede un aumento del 50%, il che rappresenta un momento ideale per gli investitori immobiliari.

Quali sono attualmente le zone di maggior attrattiva a Novigrad e nei dintorni?
A Novigrad le zone più interessanti sono il centro, Rivarela, e Karpinjan data la vicinanza della spiaggia, della città e di tutti i negozi, ristoranti, bar ecc.

Siamo tenuti a pagare la tassa di soggiorno se siamo proprietari di un appartamento?
La tassa di soggiorno viene pagata da tutti coloro che non sono residenti a Novigrad. Si paga 1 euro al giorno a persona durante la stagione e 0,80 euro al giorno a persona negli altri periodi. Il pagamento si effettua nell’ufficio dell’Ente per il Turismo della Città di Novigrad.

Ci sono furti o rapine nelle case vacanza a Novigrad?
Novigrad è una città molto sicura, e i borseggi, le rapine e i furti negli appartamenti e nelle ville sono praticamene assenti. A Novigrad non si mettono le grate per assicurarsi dai furti. Le porte antiscasso vengono installate solo per una consuetudine degli acquirenti che provengono da altri paesi.

A chi affidare la manutenzione e la custodia degli immobili appena acquistati?
L’Agenzia Beatum si incarica della manutenzione con un contratto specifico, esistono anche ditte specializzate che si occupano della sicurezza.

Conviene investire in un immobile fronte mare (in prima fila)?
La prima fila dal mare è un investimento eterno, il cui valore può solo crescere. Infatti in Croazia è stata vietata la costruzione in riva al mare con lo scopo di conservare la fascia costiera. Perciò il valore degli immobili esistenti in riva al mare può, col tempo, soltanto crescere.

Qual’è la differenza di prezzo tra un immobile fronte mare e uno in seconda, terza fila ecc?
Per esempio a Daila(località turistica a 3 km da Novigrad), le casette in riva al mare hanno un prezzo di 800,00 euro, quelle in seconda fila 450,000 euro, in terza e oltre  250,000-300,000 euro. Questo vale se la casa in prima fila ha anche la spiaggia privata.

Di che qualità è un appartamento medio in una costruzione nuova (primo ingresso)?
Un appartamento medio ha le seguenti caratteristiche: muri esterni cca 30 cm in mattoni, con isolamento cca 6cm, isolamento tra i piani cca 6cm, muri interni senza isolamento, camere con pavimento in legno, parquet, le altre camere con pavimenti piastrellati del valore di cca 15 euro, porta antiscasso, finestre in pvc, con serrande, porte interne cca 200euro, un bagno con water, doccia, lavandino, caldaia, attacchi per la lavatrice, corrente elettrica 220V, potenza 5,5kW, allacciamento all’acqua pubblica e allacciamento alla canalizzazione, antenna satellitare, impianto ad aria condizionata e parcheggio non coperto.

Di che qualità è un appartamento da ristrutturare nel centro di Novigrad in una vecchia casa di pietra?

Le vecchie case di pietra a Novigrad sono costruite con muri di 60 cm di larghezza (due file di pietra e in mezzo terra) i pavimenti e i soffitti sono di legno (travi di legno con tavole), le installazioni sono di solito logore e richiedono una completa sostituzione. Le fondamenta non sono impermeabilizzate, e neanche il tetto. La ristrutturazione di questi appartamenti è possibile e impegnativa, ma porta a risultati molto gradevoli.

Dove si può avere informazioni sulle zone edilizie e uvjet građenja?
Per la zona di Novigrad tutte le informazioni si possono ottenere presso l’Ufficio per l’Urbanistica della Città di Novigrad, Veliki Trg telefono +385/52 757055.

Come facciamo ad essere sicuri che il terreno è edificabile?
La risposta ufficiale si può ottenere nell’Ufficio per l’Urbanistica della Città di Novigrad, facendo una richiesta per “Izvod iz prostorno-planske dokumentacije” (Estratto del piano regolatore). Se non vi è chiaro il piano che riceverete portatelo al primo architetto che ve lo spiegherà.

Che cosa significa la dicitura per i terreni: urbanizzato, edificabile, compreso nel piano, edificazione possibile ecc.?
I venditori spesso usano la terminologia “urbanizzato, edificabile, compreso nel piano”. L’informazione corretta è l’estratto dal Libro catastale per la particella in questione. Su di esso viene specificato se è consentita la costruzione o se lo sarà in futuro, in base ai piani esistenti.

Come controllare un edificio non finito?
E’ bene controllare l’edificio non finito insieme ad un architetto che controllerà la documentazione edile con la quantità e la qualità dei lavori eseguiti.

A quanto ammonta l’imposta catastale, l’imposta sull’acqua, le spese per l’architetto e il resto necessario per la concessione edilizia a Novigrad per una casa vacanza di dimensioni contenute?
L’imposta comunale per edifici di piccole dimensioni nella zona della Città di Novigrad è di 110kn/m3, l’imposta sull’acqua è di 31,5 kn/m3, il prezzo della documentazione di progetto è di cca 18 euro (in kune) e per tasse varie cca 100 euro (in kune).

Quali sono i costi per l’allacciamento della corrente elettrica, dell’acqua, della canalizzazione per una casa di nuova costruzione?
I costi degli allacciamenti si compongono delle tasse per l’allacciamento e del costo materiale per l’allacciamento. Per l’acqua sono 7000kn + 600kn a contatore, per l’energia elettrica 1250kn+PDV/kW, min 5,5kW per un edificio di piccole dimensioni + il costo materiale per i contatori, la certificazione, ecc, per la canalizzazione sono 0 kn per appartamento.

Qual’è il prezzo per la costruzione di una casa vacanza a un piano?
Il prezzo di costruzione di una casa a un piano, in base al progetto e alle finiture interne, con la formula chiavi in mano va dai 750 ai 900 euro + PDV +  la sistemazione e arredamento del giardino che varia da 300 euro a 20000 euro, in base alla grandezza e al progetto.

Dove si possono controllare i documenti di proprietà per la città di Novigrad?
Si possono controllare all’Općinski Sud di Buje (Tribunale comunale) Istarska 1; 52460 Buje; orario d’ufficio: lunedì, mercoledì, venerdì 8.30-11.30 e per i soggetti giuridici martedì e giovedì 10-11.

Come facciamo a sapere dove si trovano le particelle che abbiamo ereditato?
L’identificazione delle particelle vengono effettuate dai geometri. Potete reperire l’informazione autonomamente nell’Ufficio del Catasto a Buje Nikole Tesle 2, Tel. 052/772413 orario: lun-ven 8-13. Loro possono fornirvi ufficialmente una copia del piano contenente le vostre particelle.

Come facciamo a iscriverci come proprietari degli immobili che abbiamo ereditato?
La proprietà si iscrive nei Libri catastali del Tribunale di Buje con una richiesta scritta e la ricevuta di 250 kune, oltre alla sentenza della Tribunale sull’eredità. Se si tratta di cittadino straniero e la sentenza è di un tribunale estero, bisogna tradurre la Sentenza in croato da un interprete giurato.

Qual’è la procedura da seguire quando un cittadino croato compra un immobile con un mutuo?
Il cittadino croato da acquirente, deve per prima cosa controllare nella propria banca le condizioni, i requisiti di merito al credito e la somma finanziabile. Bisogna tener conto dei costi ulteriori che si hanno con questo tipo di acquisto:  spese bancarie, il Contratto di Finanziamento, altre tasse per la documentazione, le spese del legale e dell’agenzia, e la tassa sulla compravendita di immobili. E’ bene perciò controllare tutto prima di sottoscrivere qualsiasi tipo di contratto.
Dopo la decisione di acquisto viene sottoscritto un contratto preliminare con il venditore (suggeriamo una cifra minima per la caparra, a causa del rischio di non accedere al credito, nonostante le rassicurazioni verbali in banca). Il contratto preliminare dovrebbe contenere una clausola con una termine di pagamento del prezzo intero di almeno due mesi.
Dopo aver raccolto tutti i documenti per la proprietà dell’appartamento, la banca invia un perito a valutare l’appartamento. Consegnando tutti gli altri documenti riguardanti le entrate, i garanti e il resto, in banca inviano la documentazione al consiglio creditizio che emette la decisione finale per l’approvazione del mutuo. Una volta approvato il mutuo, in banca preparano due contratti: uno per il mutuo e uno per l’ipoteca. Con i contratti preparati, il venditore e l’acquirente autenticano le firme sui contratti. Nello stesso momento sottoscrivono il Contratto di Compravendita mancante della dichiarazione di entrata in possesso, il Contratto sull’Ipoteca si iscrive nei registri del tribunale, dopo l’avvenuta iscrizione la banca effettua il pagamento secondo il contratto di compravendita sul conto corrente del venditore, che dopo aver ricevuto il denaro autentica dal notaio il Certificato di ricezione del denaro e la dichiarazione di entrata in possesso in modo che l’acquirente possa iscriversi nei libri catastali come proprietario dell’immobile.

Come si può acquistare un immobile sul quale c’è un’ipoteca da parte della banca?
L’acquirente può comprare un immobile sotto ipoteca controllando prima dell’acquisto la vera situazione di debito nei confronti della banca. Avendo questa si può concordare con il venditore che il prezzo dell’immobile venga versato direttamente alla banca per la parte dell’ipoteca e il resto sul conto del venditore.
La banca, dopo l’avvenuto pagamento emette una dichiarazione di cancellazione dell’ipoteca che permette di togliere l’ipoteca iscritta nei Libri catastali. In pratica passano anche 10 giorni da quando la banca riceve il denaro fino a quando non emette la dichiarazione di cancellazione. Per tale motivo si consiglia di annunciare questo tipo di operazioni alla banca in modo da ottenere la dichiarazione di cancellazione il prima possibile e si diminuisca l’incertezza dell’acquirente.

Come pagare le bollette di acqua, corrente elettrica, le tasse, le imposte comunali e altro?
Lo stesso vale anche per “6.Maj dd” Umag e per “Vodovod dd” Buzet

Dal 1. agosto 2010 è più possibile pagare le bollette presso gli sportelli dell’Elektroistra, a causa della chiusura delle casse.

Il pagamento delle fatture e de
Pagamento delle fatture e anticipo mensile è possibile presso tutti gli istituti di pagamento, e in particolare Vi incoraggiamo a pagare:

Attraverso un ordine permanente;
Attraverso internet banking (richiede un numero di riferimento e numero di conto bancario per il pagamento dell’energia elettrica che sono sul tuo bollettino di versamento);
Presso gli uffici della FINA (senza pagamento);
In Posta (gratuito per i clienti domestici).
RID (Rapporto interbancario diretto)

E’ possibile pagare tramite RID nella banca Erste&Steiermarkischebank, come anche con le carte di credito Diners e American Express.

Se il RID viene pagato entro il 15 del mese esso vale per la fattura del mese successivo.

RID con l’intermediazione della banca
La sottoscrizione di un contratto con la banca dipende dal numero di utenti interessati per il servizio. Esistono due tipi di RID presso le banche:
Il cliente richiede alla banca che tutta la documentazione (conteggi e anticipi) vengano inviati alla banca e non all’indirizzo del cliente. In tal caso la banca effettua i pagamenti entro le date previste
Il cliente sottoscrive un contratto di RID con la banca ed essa consegna all’Elektroistra il numero del RID. Il pagamento viene effettuato 2-3 giorni prima della fine del mese. Il cliente riceve la fattura a casa..

RID tramite Diners e American Express
Il RID è attivo dal momento della sottoscrizione del contratto con la Diners, ovvero American Express, al quale il cliente deve consegnare una bolletta originale dell’Elektroistra.
Il cliente riceve a casa il conteggio e gli anticipi, per le quali non è tenuto a pagare niente dal momento della sottoscrizione del contratto e che hanno soltanto funzione di controllo.

Contatti e orari
6.MAJ d.o.o. za komunalne usluge - UMAG
6.MAJ s.r.l. servizi comunali - UMAGO

Tribje 2, 
52470 UMAG - UMAGO

Tel (centralino) :00385 (0)52 741-585, 741-350, 743-397, 742-099
Fax: 00385 (0)52 741 - 557, 
E-mail: info@6maj.hr

Tel. Interni
Per affari legali digitate 104 
Per lo smaltimento dei rifiuti urbani 105 
Per le acque di scolo 106
Per la cassa 108 
Per l’ufficio consumatori 118 
Per onoranze funebri chiamate il numero 653-112 

Orario: 
07:00 – 15:00 (da lunedì a venerdì) 
  
  LUN MAR MER GIO VEN 
Contabilità 07:00 - 10:00
11:00 - 14:00   07:00 - 10:00
11:00 - 14:00   07:00 - 10:00
11:00 - 14:00 
Cassa 07:00 - 10:00
11:00 - 14:00 07:00 - 10:00
11:00 - 14:00 07:00 - 10:00
11:00 - 14:00 07:00 - 10:00
11:00 - 14:00 07:00 - 10:00
11:00 - 14:00 
Canalizzazione 08:00 - 10:00   08:00 - 10:00   08:00 - 10:00 
Onoranze funebri 07:00 - 10:00
11:00 - 14:00   07:00 - 10:00
11:00 - 14:00   07:00 - 10:00
11:00 - 14:00

VODOVOD BUZET
Ufficio di Buje
Vodovodna 26
52460 Buje
Tel: 052/772-339
TUTTI I GIORNI DALLE 8 ALLE 14

ELEKTROISTRA BUJE

Buje, Momjanska 1, 52460 Buje 052/527300

Orario

Nelle filiali fuori Pola l’orario di sportello è tutti i giorni lavorativi dalle 7,30 alle 14,00.

Per le richieste di allacciamento, emissione della precedente autorizzazione elettro-energetica, autorizzazioni elettro-energetiche, contratti di allacciamento, cambiamenti sugli allacciamenti esistenti:

Lunedì, mercoledì, giovedì, e venerdì dalle 7,30 all11,00 e dalle 12,00 alle 14,00
Martedì dalle 7,30 alle 11,00 e dalle 12,00 alle 17,00.

Sportelli per informazioni, reclami, conteggi, segnalazione di guasti sui contatori,...
Lunedì, mercoledì, giovedì, e Lunedì dalle 7,30 alle 14,00
Martedì dalle 7,30 alle 17,00.

Sportello per la registrazione di nuovi utenti, la sottoscrizione di contratti, passaggi al nuovo proprietario...
Da lunedì a venerdì, dalle 7,30 alle 11,00 e o previi accordi specifici fino alle 14,00.

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